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打好“收储”牌 实现“促需求+去库存”
吴家明（证券时报编辑）
近日，一线城市中的深圳宣布将通过“收储”方式加快楼市去库存速度。
所谓“收储”，即通过政府公开征集或地方国企收购存量商品住房用作保障性住房，也是新一轮去库存的重要途径之一。近些年，全国商品房库存经历了先降后升的过程。与此同时，各地保障房筹建仍在较大规模推进。在此背景下，“以购代建”应运而生。
以深圳市场为例，据深圳贝壳研究院监测，截至7月末深圳新房住宅可售房源48974套，住宅去化周期达到21.8个月，达到有统计以来（2014年1月以来）的较高水平，反映当前深圳新房市场成交活跃度偏弱。
如今的新房高库存与前几年的土地大量供应也有关系。目前，房地产市场已从“供不应求”的过热阶段转向需求动能不足的阶段，短期内亟需激发购房需求，但这需要政策持续推动以及花费较长时间。另一边，一线城市又是楼市的风向标，具有较强的示范性效应。在此背景下，一线城市在此时加入“收储”行列，可以在更大程度上提振市场信心，促进市场供需平衡。
不能否认的是，“收储”模式虽可以实现一定程度的去库存效果，但在落地过程中也面临一些难题。例如，“收储”商品房落地的关键还在于收购价格和配售配租价格之间能否实现平衡，是不是能算得过来账。此外，地方国资下场收购，但各地筹资实力面临考验，地方“收储”对房企流动性的支持力度或较为有限。
从房企的反馈来看，一些房企对政策的反应也偏向保守。深圳一家民营房企的市场部人士告诉笔者，如果是一线和重点二线城市，只要价格折扣到位（一般是七到八折），房源放在市场上也能够卖掉，这时房企手中房源被收购的意向就会相对较低。而且，很多城市的“收储”要求都是70平方米甚至更小的小户型，这几年房企的类似产品并不多，属于非主流产品。不过，在“收储”的过程中，房企也会发掘一些机会，例如在代建代管方面是否有合作的可能。
目前，“促需求+去库存”的政策方向已经明确，更大的意义在于推动市场情绪的恢复及增加保障性住房供给，但未来仍需相关政策进一步完善。
笔者认为，“收储”工作一定要摸清需求的规模、分布和特征，也要做好品质、户型、配套等关键因素的把关，才能更好达到多方面目的。此外，现阶段消化存量房产，除了待售新房、在建工程和空置房屋等库存外，还要面对市场二手房挂牌数量居高不下、置换不畅对新房市场的影响。无论如何，随着“收储”工作的落地推进，市场对房地产行业前景预期将发生改变，但从地产调控思路的转变到取得实质性效果之间，仍然有较长的路要走。
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