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地产
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曹岚：从招商操盘到商业地产管理规划，重新定义存量时代的专业能力
（张成云）对于商业地产而言，招商曾经是最具确定性的能力之一。在增量市场高速扩张的阶段，一个成熟的招商团队意味着品牌资源、签约效率和项目开业速度。
但当行业逐渐进入存量竞争，商业项目面对的问题开始发生变化：项目定位是否准确、品牌组合是否合理、客流与坪效能否持续、租户能否长期经营，以及越来越复杂的资产运营，开始成为决定项目价值的重要变量。
近年来，商业地产企业持续推进数字化转型，运营数字化、营销数字化、服务数字化以及数据辅助决策成为行业探索的重要方向。
在这样的行业变化中，曹岚的职业轨迹具有一定的代表性——从2009年进入万达商业上海区域总部，到旭辉商业，再到浙江开元商业管理集团股份有限公司，直至2024年进入大有国联京投（上海）商业管理有限公司，她在商业地产领域已经走过近十七年。
更值得关注的是，随着行业从增量开发走向存量运营，她的职业角色也在发生变化——从传统意义上的招商管理者，逐渐延伸至商业运营、数据分析和数字化工具研发。
这或许也是她职业经历中最值得观察的一条线索：如何把一个招商人的经验，转化为可以被数据描述、被系统承载，并进一步服务于商业项目运营的方法。
1-从“招商”出发，走向全生命周期管理
2009年7月，曹岚进入万达商业上海区域总部担任招商总。此后，她先后在旭辉商业总部担任招商总，并于2020年进入浙江开元商业管理集团股份有限公司担任招商总监。
这一阶段，她参与和主导了多个不同类型的商业项目，包括萧山·开元广场、滨江·开元广场、上海·地中海·开元广场、常山·宋诗山水·开元里、苏州·观前街·开元里以及湖州·余英坊·开元里等。
项目类型从大型TOD综合体到社区商业，再到城市更新街区，招商工作所面对的客群、空间条件和经营目标并不相同。
萧山·开元广场总规模约70万平方米，其中商业综合体约30万平方米；杭州滨江开元广场总建筑面积约23.33万平方米，购物中心约8万平方米；上海地中海·开元广场购物中心商业建筑面积约8.4万平方米；苏州观前街·开元里则是一个建筑面积约2万平方米的低效老旧载体更新项目。
不同项目的实践，使曹岚逐渐形成了一个判断：商业地产的招商并不是一个独立环节，品牌组合、空间规划、客流、租户经营和后续运营之间，本质上存在连续关系。
这种认识，也成为她后来尝试数字化的起点。
2-技术不是转型的终点，而是招商经验的延伸
从2020年末的商业地产市场分析预测系统，到2021年利用联盟区块链贡献出的商业地产招商管理系统，这时的曹岚开始尝试将多年积累的招商经验转化为数字化工具。
此后，她进一步把数字化能力延伸至商业运营和业态规划：2022年自研了一项人工智能的商业地产全流程运营管理云平台，2023年首发了一套基于数字孪生技术的商业地产业态规划模拟系统。
从市场分析与预测入手，聚焦招商管理，进一步覆盖商业地产运营流程，最终将数字化能力延伸至空间和业态规划。如果把它们放在一起看，可以看到“市场分析——招商管理——运营管理——业态规划”这样一条比较清晰的技术演进路径。
也就是说，曹岚尝试解决的问题，已经从“如何把品牌招进来”，逐渐变成“如何利用数据帮助商业项目做更好的判断”。
不过，技术成果能否形成实际价值，最终仍然要回到商业项目本身。
2021年8月，商业地产招商管理系统授权应用于一家大型商业综合体。截至2022年8月，该项目内部数据显示，应用系统后，招商成功率由47%提高至85%；租户满意度由68%提高至97%，提升29个百分点；平均招商周期由32天缩短至8天；租户留存率则由63%提高至90%。
2022年7月，商业地产市场分析预测系统也被授权给一家地产公司使用。应用方负责人表示，该系统提升了企业商业地产市场分析能力，并为项目投资决策提供了更为系统的分析工具。相比于前一项成果，这意味着曹岚的数字化实践开始从招商环节向投资决策前端延伸。
2023年以后，AI商业地产全流程运营管理云平台和数字孪生的业态规划模拟系统也进一步进入商业化应用。根据应用方提供的数据，AI平台应用期间，相关企业运营成本降低近30%，并实现超过20%的营收增长；数字孪生系统应用期间，相关项目规划周期较传统方法缩短约60%，客流量增加约25%，能源消耗降低约10%。
截至2024年8月，根据相关应用统计，两项成果已累计为86家房地产企业及商业运营管理公司提供技术支撑，涉及项目管理面积超过350万平方米。
这些实践为曹岚后来获得商业地产管理规划领域的认可提供了另一层背景：她的工作边界已经从“把品牌招进来”，逐步延伸至“如何让商业空间持续运营”。
3-新平台，新问题，新回答
2024年6月，曹岚加入大有国联京投（上海）商业管理有限公司，担任招商总监，这是她职业生涯中的又一次变化。
与此前以具体商业项目为主要工作对象不同，在新的平台上，她需要面对的已经不仅是单个项目的招商效率，而是招商、运营、财务、物业等环节之间如何形成更加完整的管理链条。
在这一平台上，曹岚正在推动招商与运营的数据协同，并探索将此前形成的数字化成果应用到商业项目业态规划和城市更新场景中。这也意味着她面对的问题正在发生变化——过去，招商总监需要回答的是：这个项目应该招什么品牌？
现在，她需要进一步回答：为什么是这些品牌？这些品牌与空间如何匹配？客流、坪效和经营数据发生变化后，业态是否应该调整？项目进入不同生命周期后，资产应该采取怎样的运营策略？
这也是存量商业时代对招商管理提出的新要求。
4-奖项背后的职业变化
从这个角度看，2025年9月，曹岚获得的“商业地产管理规划领域杰出成就奖”，并不是对她某一个项目或某一次招商成绩的简单表彰。
这个奖项所关注的，并非传统意义上的单一招商业绩，而是房地产开发、资产运营、物业及设施管理、智慧园区与楼宇运营等领域中，企业或个人在全生命周期资产管理、空间服务创新、技术融合应用、绿色低碳运营及用户体验等方面的实践。
对于一名长期从事商业地产招商工作的职业经理人而言，这个奖项所对应的职业标签，正在发生变化。
从2009年进入万达商业上海区域总部，到旭辉商业、浙江开元商业管理集团，再到2024年进入大有国联京投（上海）商业管理有限公司担任招商总监，曹岚走过的并不只是从招商经理到招商总监的职务变化，更是中国商业地产从增量扩张走向存量运营过程中，一名职业经理人能力边界的变化。
她早期积累的是品牌资源和招商经验，而近年来尝试做的，则是把这些经验进一步转化为数据、系统和商业管理工具。
2023年上半年，她负责的多个项目招商数据也显示出这种职业经理人的基本功：上海区域招商完成率达到198.85%，加州阳光项目完成率199.72%，开封项目117.32%，德清项目197.99%。与此同时，宁波项目受预计撤铺等因素影响，实际完成率相对较低。
这组并不“完美”的数据，反而说明“技术并没有取代经验”，商业招商仍然是一项高度依赖市场判断和项目实际条件的工作。
对曹岚而言，技术更像是对经验的一次重新组织——把过去依靠个人判断完成的工作，尝试变成能够被数据记录、被系统辅助、被项目验证的方法。这也可能是她获得这一奖项更值得行业关注的原因。
5-存量时代，招商人的边界正在改变
中国商业地产已经很难再回到单纯依靠规模扩张获得增长的阶段。
对于职业经理人而言，招商仍然重要，但招商本身正在成为一个更长链条中的组成部分：从市场判断、空间规划、品牌组合，到开业后的经营、租户关系、客流和资产价值，越来越需要被放在同一个体系中理解。
如果说过去商业地产招商比拼的是“谁拥有更多品牌资源”，那么今天，行业正在越来越关注另一个问题——谁能够把招商、运营、空间和资产价值真正连接起来？对于曹岚而言，这或许正是下一个阶段需要继续回答的问题。
从招商操盘手，到商业管理者，再到尝试以数字化工具重新组织经验，她的职业路径也折射出商业地产行业正在发生的一次变化——商业地产的竞争，正在从“找到品牌”走向“理解空间、理解经营，并最终理解资产”。
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