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外高桥联合22.53亿人民币拍得一土地
本报讯记者吴艳新
见习记者陈潇
10月24日，上海市第三批次第二轮土地拍卖宣布开始拍。上海外高桥集团有限公司（下称“外高桥”）和上海金桥出口加工区房地产业有限责任公司（下称“金桥房地产”）、上海浦东新区土地资源控投（集团公司）有限责任公司（下称“土控集团公司”）协同竞价得到上海浦东新区祝桥老镇社区PDS7-0101模块H-21地块国有建设用地使用权，利益占比分别是外高桥33%，金桥房地产42%，土控集团公司25%。
针对竞价结论产生的影响，外高桥称，此次竞价合乎公司战略规划合理布局和整体经营需要，增加公司项目储备，短时间对企业的经营业绩无深远影响。
成本价22.53亿人民币摘地
以上土地只有一名竞拍人报名参与，最后以成本价22.53亿人民币交易量。该地块成交楼面价为2.42万余元/平米，规划为普通住房土地，转让总面积48988.6平米，建筑容积率为1.9，规划建筑面积为93078平米，房地联动价为5.2万余元/平米。
“外高桥以22.53亿人民币成本价拍得上海浦东新区祝桥老镇社区PDS7-0101模块，地块位于祝桥版块，一直以来做为上海的房价低洼，但邻近飞机场、高铁等，未来发展空间比较大，周边楼盘开盘价在5.4万余元/平米左右，而本宗地块楼盘价格为2.42万余元/平米，土地价格比较低，将来地产商利润空间比较大。”诸葛亮数据研究中心高级分析师陈霄对《证券日报》记者说。
据统计，本次摘地是外高桥在今年的首次摘地，之前摘地还要追溯到2022年9月份。
“外高桥摘地偏少，一方面是由于自身业务关键的变化，发展趋势园区产业跑道成为主要方向，另一方面也许也与本身市场流动性焦虑不安脱不开关系。”陈霄如果是称。
资料显示，2021年末，外高桥“三道红线”相关指标均在合理区间内。2022年末，企业仅现钱短债比指标值不在合理区间内，其他二项指标均在合理区间内；2023年6月末，企业仅去除预收账款之后的负债率在合理区间内，其他二项指标均不在合理区间内。除此之外，外高桥经营活动产生的净现金流量2022年及其上半年均为负数，分别是-17亿人民币，-14.3亿人民币。
此前公布定增预案
在此次参加摘地前，上年12月份，外高桥曾公示拟定增不得超过35亿人民币，扣除发行费用后将看向新机遇H2土地新建工程、森兰国际性商业地产A4-2工程项目等多个项目。但是，后面外高桥持续修定有关应急预案，在今年的7月份发布的应急预案表明，募集资金总额不超过25.54亿人民币，拟投资新项目也随之减少。
外高桥称，募集资金投资项目中，计划在外高桥D1土地投资建设的微生物医药产业园与在外高桥F9土地投资建设的生物技术及医疗器械研发商业综合体，将打造多样化的室内空间媒介达到区域特点产业群要求；计划在外高桥H2土地投资建设的新项目，将打造非保税区的集设计、产品研发、生产和办公室等功能复合型产业空间，完成保税区与非保税区作用连动；计划在外高桥H4-15土地投资建设的新项目，将打造宜居的保障型租赁住宅和公寓式酒店，为上海自贸试验区外高桥片区的客户需求包住宿配套方案。
值得一提的是，相较于先前好几家执行定向增发的房企，外高桥募投资金看向项目并未提及“保交楼保障民生”。
“先前现行政策端放开房地产融资安全通道，修复上市房企及涉房上市企业开展并购重组。但融资资金不得用于拍地、资金投入新楼盘，反而是用于支付存量项目、补充流动资金、清偿债务等。”陈霄表明，现行政策放开的目的就是为了提升地产商负债表，协助资金短缺和偿还债务压力太大的房企摆脱困境，推动房地产业稳定和持续发展，而外高桥“一边定向增发、一边用自筹资金摘地”的处理方式，一定程度上违背现行政策初心。
据统计，现阶段以上定向增发已获得上海交易所审批通过，有待获得证监会愿意申请注册的批复。
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